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語句訂正済

クルしやすくしましょう。

ホームページには複雑になったごみ分別法を分かりやすく理解できるように編集して載せていますので、御覧ください。

ごみ置き場の整備−スチール棚設置

ごみ分別のルール変更により、ごみ置き場を整備して、ごみ分別をしやすくするため、三段のスチール棚部品を購入し、組み立ててコンクリート棚の上に設置しました(3/13)。経費は購入費(約3万円)のみで済ませました。スチール棚は壁に固定されていますので倒れることはありません。ごみ置き場は今後とも改良を加えて整備していきたい。

ごみ置き場のタイル張り

建設以来、約10年経過し、ごみ置き場の床の汚れが目立ってきました。ごみ袋から漏れた油類、ジュースや調味料などの液体が汚れの元凶です。生ゴミ類は二重にビニル袋に入れてこの事態を避けましょう。業者に依頼する(接着剤工事)と居住者にごみ捨ての不便をかけることなど煩雑になる恐れが出てきたので、いろいろ検討し、両面テープでPタイルを張る簡易な作業で実現した(5/2)。経費は業者による工事費の5分の1になる資材購入費(約1万5千円)で済ますことができました。

北側防犯カメラの移設

居住者の指摘が有り、ごみ置場出入口が写るよう北側のカメラを移設した。工事費(約5万円)でしたが、移設が2回目なので最初からここに設置すれば経費削減になったでしょう。

エレベータ内のシート撤廃−インフルエンザ対策

エレベータ内の壁には10年前の入居時に荷物運搬時の養生のため灰色のフェルト製シートが張られましたが、何とそのままの状態が続いていました。しかも清掃もされていません。最近、大きな問題となってきた新型インフルエンザの感染は幸いこの地域で起きていないことは喜ぶべきことでしょう。ウィルスは衣服や皮膚に付着します。シートに触れることで移動し他人にうつって行く危険性があり、シートに移ったウィルスは数時間から一日近く生存します。

  No.15　　2009.6                     発行：理事会

インターネット環境の活用−ホームページ開設

アクシア日本橋はメールを含むインターネットの利用が可能であり、これを当マンションの管理に役立てるため、専用のホームページを作りました。

URL：www.axianb.jp/ (www.省略可)

アクシア日本橋の管理を考える際に必要な情報をホームページから提供し、居住者には生活や仕事に役立つ情報を載せています。例えば、ごみ分別法、最寄りの駅の時刻表、行政の情報、テレビの番組表、緊急時の対応法などいろいろです。

また、現在インターネットを利用していない居住者に対しては管理室のカウンターでホームページを閲覧できるように、液晶ディスプレイ+パソコンを導入しました。使い方がわからない時は管理員にご相談ください。

管理室にパソコン、FAXの導入

管理作業の効率化を図るため、管理室にパソコン、FAX付プリンタを導入した。FAX番号は電話と同じ番号です。管理組合の事務的作業もここでできることを意図しました。

上記を含めたパソコン類の購入費用は17万円でした。管理室への連絡にメールアドレスを作りました。

e-mail：kanrishitsu@axianb.jp

火災報知機誤報

2/27の午後10時半ころ全館に鳴動した火災警報はその後の調査で、原因がはっきりしなく、火災報知機の誤報と考えざるを得なかった。誤報とすぐ判明したが、警報を止めるのに時間を要し、夜間に居住者の皆様にはご迷惑をおかけしました。夜警員が到着するまで時間を要するのが一因ですが、今後とも、役員が管理室に入って警報音を速やかに停止するようにしていきたい。

ごみの分別法が変わりました

4月からごみ捨てのルールが変わりました。特に、プラスチック系ごみのプラマーク付のプラスチックは資源回収してリサイクルされることになりますが、汚れのあるプラスチックは「燃やすごみ」になります。都ではごみ捨て場の確保が難しくなってきている現状から燃やせる物は燃やすという方針になってきました。プラスチックは石油由来なので燃やすと二酸化炭素が放出され、地球温暖化を加速することになります。汚れたプラマーク付のごみは汚れを取り(水ですすぐ、布・紙でふき取る)、リサイ

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もし感染者がエレベータ内でくしゃみでもすればエレベータ内にウィルスが飛び散り、付着します。居住者以外の人の出入りもあります。壁に貼り付けたシートは清掃が困難であるばかりでなく、ウィルスの格好の生存場所となりかねません。細菌類についても同様です。点検、見回りでも指摘されてこなかったことは管理のあり方を含めて反省しなければなりません。

それで不潔なシートを取り外しました。今後の荷物の運搬では業者に養生を義務付けることと居住者の方も荷物の運搬時には気をつけてください。エレベータ内の内装はもともとシートを張り付けていません。清掃もできるようになり本来の姿に戻しました。秋から冬に向けて、インフルエンザの流行が危惧されますが、棟内での大きな感染源を除くことができました。

地下室の整備

地下室には装置類が設置してありますが、建設後に残された資材、図書類がやや無秩序に放置されています。ホームページにその状況の写真を載せています。どんな装置があるかも分かります。棚類を配置して整理し、保守点検時の無用な事故を極力回避して行きたい。近々、整備を完了する予定です。

臨時総会の開催

主として以下の議題で開催をしますが、その前に関連したアンケート調査を行います。

ドコモアンテナ設置

NTTドコモからこの地域の弱電波環境改善のため、基地局アンテナ設置の申し出があり、6/13に屋上に試験アンテナを立て測定しました。このマンションの低層階ではドコモの携帯電話が使いにくいことを実感されている方もおられると思います。来客の方が使う場合もあり、マンション内で使えるようになることは好ましいことと思います。設置により収入が得られます。

玄関スロープの設置

廃案になったスロープ建設について、見直しを行い、玄関アプローチの左の壁際に設けることを考えました。乳母車、車椅子、歩行器、台車、トランク、カート類が使えるようにすることで、老若男女の快適で安全なマンションライフの実現を図る。廃案になった大きな理由はデザインと高価な工事費と思われます。玄関スロープは弱者に対する配慮であり、日常生活でもあると便利であることは間違いありません。案の詳細な説明はアンケート調査資料をご参照ください。

アクシア日本橋の管理について

マンションでは多くの規約類があり、これらが守られることによって、快適な生活や仕事ができることにつながります。アクシア日本橋は建設してから10年近く経過しました。これまでのいろいろなことを考え、規約類の見直しが必要になってきました。ホームページから必要な規約類を見れるようにしています。理事会では規約類を見直し、改正案を立案して、必要な場合アンケート調査しますが、総会で賛成多数の決議で実行に移されます。

なお、賃借人は組合員(オーナー)の代理人として総会に参加可能です。代理人は代理権を証する書面を理事長に提出します(管理規約43条)。現在、賃借人は30%近くに達しています。賃借人の意見を取り上げることは管理上重要ですので、賃貸に出しているオーナーは賃借人の意見を知ることが重要ですのでよろしくお願いします。

組合員はアクシア日本橋の実情を知ることが管理を考える場合に必要で、居住者にとっては我が家、企業にとっては仕事場を良好に保つにはどうして行けばいいかという意見が反映されなければなりません。ホームページには必要な情報を集めており、役に立ててください。

毎月納めている管理費と修繕積立金はまさに今後のアクシア日本橋の建物と設備の維持にとって、有効に使われているか、費用的に問題がないのか検討し、必要な場合速やかな対応を考えなければなりません。このような内容をどのようにして進めて行くべきか課題ですが、内状の把握、専門的知識、専門家の意見など知るべきことも多くあります。管理組合は管理委託会社とは立場が異なりますので、独自の検討とアイディアを出すことで進めなければなりません。これらの事について得られた情報をホームページに載せ皆様方と共有していくことで役立てたいと思います。

10年も経つと技術の進歩も進み、旧来通りでいいとは限りません。保守点検の仕方も変わっていくでしょう。居住者が毎日接する設備、建屋の状況の観察は大変役に立つものです。もし異常と思われることを見つけましたら、管理員に連絡をお願いします。早めの発見は経費節減につながります。管理室あてのメールも活用してください。

理事会あてのメールrijikai@axianb.jpも作りました。管理室の郵便受も管理に関しての意見を受け付けています。  (理事会より)

[このニュースは管理室のプリンタで印刷しました]

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居住者向け

アンケート資料

分のパソコントラブルの時には管理員に相談ください。何とかなるかもしれません。

2)      NTTドコモアンテナ設置

NTTドコモはアンテナ設置にあたって、竣工図面をもとに構造上強度的問題がないかを調べ、アンテナを立てて試験をして改善効果を調べ問題ないかを確認して設置することになります。回答者の69%が賛成でした。条件付き賛成を加えると80%になります。

3)    玄関スロープ設置

反対はありませんでした。工事業者とは現場で打ち合わせをして仕様を決め、￥399,000(税込)の見積が出ていますが、見積内容を検討中です。

4)    管理員がいることで役に立ったこと(複数回答)

粗大ごみ、宅配品受取、修理先紹介が28%、外部オーナーからの回答は居住していた時のものと思わ れ

No.16　　2009.8                     発行：理事会

臨時総会を8月29日に開催

場所：浜町区民館 7号室、午前10時〜12時

第1号議案　NTTドコモに対するアンテナ設置承認の件

第2号議案　玄関スロープ設置工事承認の件

第3号議案　階段手すり設置工事承認の件

第4号議案　マンション保険更新承認の件

第5号議案　アクシア日本橋管理の改善活動承認の件

臨時総会では都よりマンション管理の専門家にご出席をいただき、討議での助言をもらうことにしています。管理会社(豊通リビング)には討論で必要となった場合にご出席いただくことで進めます。

議案の詳細は配布資料をご参照ください。第5号議案では組合員からのご意見をお聞きし、充分な討論を通して一歩一歩実現に向けて進めて行きたい。多くの方のご参加をお願いします。

アクシア日本橋の管理についてのアンケート結果

7月下旬に区分所有者(オーナー)及び賃借居住者にこのマンションの管理に関してアンケート調査を行いました。今回、オーナーにだけのアンケート項目での調査も行い、その結果も示します。回答してくれた状況は居住オーナー：42%(24/57)、外部オーナー：36%(8/22)、賃借居住者：18%(4/22)でした。なお大部分の役員は回答を控えています。以下に回答者数に対する割合で主だった項目について示します。また回答されない項目もありました。

記入いただいたご意見ありがとうございました。今後の管理に役立てていきます。

1)      インターネット関連

アクシア日本橋ではインターネット・メールなどが使用できる環境になっています。回答された居住者の75%がパソコンを使いインターネットを利用しています。2年後にはテレビがディジタル化することによりテレビでインターネットを利用することが容易となります。現在でもインターネット対応テレビで見ることができるはずです。

受付カウンターに置いたディスプレイの使い方についてはアクシア日本橋のホームページから天気情報、最寄りの駅の時刻表、近くの病院情報を見ることができます。急な来客で適当なレストラン、飲み屋なども探すことができます。パソコンの使い方が億劫な方は管理員が手助けしてくれます。また、自

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ます。修理先情報はホームページから分かるようにしていきたい。その他の中には防犯、安心感を与えるなどがありました。実際の利用回数では粗大ごみと宅配品が多い。宅配品の取り扱いについては損害が起きた時に管理員の責任であることの実証が困難、損害賠償ができない状況であることを利用者は認識してください。

5)    管理員の常駐時間

オーナーだけの回答では現状と短縮が同数になります。女性からは安心と防犯の点から夜間の駐在が望まれています。休日と夜間については居住者へのサービスが管理員の主要な業務となっています。

6)    ごみ置き場

居住オーナーの75%から現状でよいという回答でした。

7)    定期点検(複数回答)

見直し改定と直接契約で50%を超えます。  

8)    組合と管理会社の関係(複数回答)

現状可は25%、変えたい意見は28%になります。

9)    大規模修繕計画(複数回答)

今から大規模修繕計画を調査検討して、よく内容を理解して進めるという意見に集約できます。

10)    日常管理(複数回答)

現状容認25%に対し現状を変えたいが58%あります。

11)    その他

｢マンション管理形態｣は現状容認16%に対し状況に応じて変えていくが34%でした。｢管理費の見直しによる削減｣では設備改善に使うが31%、削減、及び大きければ削減がそれぞれ22%でした。｢修繕積立金の見直し削減｣では資産価値向上に28%、削減に16%、大きければ削減が25%でした。｢駐車場収入減｣では日常管理時間短縮22%、カーシェアリング導入16%でした。メディア接続費については現状可と変える意見は半々でした。

他に、ご意見もいろいろいただきこれらについても管理に生かしていく所存です。

今号では臨時総会に向けてアンケートの回答を中心として編集しました。

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No.17　2009.10                発行：第9期理事会

臨時総会の報告

8月29日午前10時〜12時､浜町区民館 7号室で臨時総会を開催しました。総会出席17名､書面投票27､委任状7で議決件数では51の出席(64.6%)となりました。液晶プロジェクタでスクリーンに説明資料を示して進められました。

他に、都よりマンション管理士2名と第1号議案討議時にNTTドコモ側から1名にご出席をいただき、討議での助言をいただきました。管理会社(豊通リビング)には討論で必要となった場合にご出席いただくことで待機してもらいました。

第1号議案　NTTドコモに対するアンテナ設置承認の件

質問がいろいろ出ました。詳細は議事録を見てください。質問の大部分はアンケートや総会資料で詳しく説明しているものでした。電波とはどのようなものなのかという専門的な知識がないための質問が多くあり、この議題に多くの時間がとられてしまい、役員間で相談して、決議を保留とし12月に開く通常総会で再度取り上げることとしました。欠席者の書面投票の内容は反対1､保留1､賛成23､議長委任9でした。

第2号議案　玄関スロープ設置工事承認の件

工事にあたっては周囲のデザインとの整合性に配慮してほしい要望があり、もともとそういう条件で進めることになっていると説明した。マンション管理士から建築基準法で1/8勾配が規定されているが、車椅子は介助者付という条件であればよいと了解を得た。決議では、反対はなく、賛成50(98%)､保留1で工事が承認された。

第3号議案　階段手すり設置工事承認の件

木製手すりは長持ちするかという質問があり、階段の内側で塗装してあること、木製なので交換が管理員でも可能と説明した。出席者からの反対意見はなく、書面投票で反対1保留1であることから決議は会議時間が少なくなってきたこともあり、取らず、賛成多数で工事承認であることを確認した。(反対1保留1賛成49[96%])

第4号議案　マンション保険更新承認の件

地震保険追加について､当マンションが鉄骨鉄筋構造であることを工事写真を用いて、地震に対して

強いこと､水害については今後の状況により追加を考慮すると説明した。9/27からの更新については理事会提案の条件で進め、アンケート調査を行って保険の内容を確定して保険契約の変更することで進めることとした。書面投票では反対1､保留3､賛成22､議長委任8でした。なお、反対は今回の結論と同じ進め方に相当します。

第5号議案　アクシア日本橋管理改善委員会設立承認の件

委員会設立についての反対意見はなく、改善活動の具体化すべきという意見があった。会場の予約時間が残りわずかとなり、通常総会で管理の改善について再度取り上げることとした。書面投票では反対1､保留1､賛成24､議長委任8でした。

その他

消防防災訓練は階段に手すりがないことから中止とする。新型インフルエンザ対策としてマスクを用意する。要望で、アルコール消毒できるようにすることを了承した。

臨時総会の進め方についての反省とお願い

今回の臨時総会では時間の管理が不十分でした。特に、第1号議案のアンテナ設置承認について多くの時間を使いました。第3号議案以外についてはアンケート調査で賛成が多数であることを確認して取り上げています。今回の出席者の大部分がアンケートの回答をしていなかったので多様な質問が出る可能性を過小評価したことも一因かもしれません。アンケート調査はアクシア日本橋の管理を行う上で重要ですので、多くの方に意見を出してもらうことが必要です。理事会では議案の提出に当っては多くのことを検討して進めていることを理解してください。

総会では議決を取って前へ進むことが基本となっています。重要と思われる意見は前もって連絡いただければ速やかに総会が進行しますのでよろしくお願いします。

事前に総会の資料を読んで理解していただくことを切に希望します。総会では時間をかけて詳細に説明することはできませんのでご理解ください。

携帯電話の電波について

臨時総会では決議に至りませんでしたが、不安に思われた方は電波がどんなものであるかを知ることが不安解消になるでしょう。

電波は電磁波のことで、光、赤外線、紫外線、X線、ガンマー線も電磁波です。振動数･周波数または波長が違います。電波の仲間にはラジオ、TVに使われています。ワイヤレスマイク、無線LANも利用しています。

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リモコンは赤外線を使っています。我々の体からは遠赤外線が出ています。どんな物質からも赤外線が出ています。生物は電磁波の中で生きているのです。電磁波をゼロには出来ないのです。人間を含めた生物にとって電磁波が無害かどうかは周波数と強さによって決まります。例えば、胸のX線写真を撮る場合は強さと照射時間を安全な条件で行っています。

電波については国際的に周波数で使用対象を決めています。携帯電話の周波数もそのようにして決められたのです。健康に害にならない許容範囲を国際的にはWHOで基準が作られ、それをもとに日本では総務省が電波防護指針を定めています。ホームページから見ることができます。パソコンのない方はカウンターで見ることができます。

携帯電話の基地局を作る場合は試験アンテナを使って電波強度を測定し、そのデータが許容範囲に入れば総務省が基地局の設置を認めることになっていますから、設置が許可されるということは安心できるのです。実際には、ラジオ、TV､携帯電話などの電波強度(10kHz〜300GHz)を合計した総量が電波防護基準値(約0.2mW/cm²)以下であることです。試験データでは屋上で1/800､15Fで1/70万、1Fでは1/720万とクリアーしていました。

携帯電話というのは使っていなくても、絶えず電波を受けまた発信をしています。電話が来ていないか、自分がどこにいるかを伝えるため、絶えず基地局との交信が必要だからです。ドコモの携帯電話の受信電波強度はこの地域が低いので､携帯電話は基地局に届くよう強い電波を出します。もし、近くの10人がドコモの携帯電話を持っていれば10倍の電波が発生することになるのです。特に人が密集する満員電車の中では携帯電話の電源を切ることは電波強度を下げる意味では悪い事ではないのです。電池の消耗も防げます。圏外表示時の電池消耗が一番激しい。

ドコモの携帯電話FOMAのアンテナからの出力は最大0.25Wです。動物では4W/kgの電波吸収で異常が現れることが明らかにされています。わが国では10倍の安全率で0.4W/kgを基礎指針としています。体重が3kgの赤ちゃんでは全身で浴びる電波のエネルギーが1.2W以下になるようにしようということになる。携帯電話の出力最大0.25Wはすべて体に当たったとしてもすべて吸収されるわけではないので安心でしょう。電波防護基準値が0.2mW/cm²とは1cm²の面積に0.2mW=0.0002Wのエネルギーに相当します。です

から、携帯電話は顔に密着して使うので電波防護基準値を超えているでしょう。ただ総量では基礎指針以下に抑えられていることで安全性を理解するのです。

むしろ、心臓ペースメーカ及び除細動器を装着している方には電波による誤動作で命の危険にさらされる問題が大きい。飛行機の中での携帯電話からの電波発信も問題を起こすことになることを認識して、電車､バス､飛行機の中では電源を切っておくべきなのです。

新型インフルエンザ対策

ここでの蔓延が心配される新型インフルエンザの対策として、マスクを居住者に配りました。カウンターではアルコール消毒を可能にしました。マスクの着用は他人にうつさないこと、うつされないことを目的としています。アルコール消毒は手に付着したウィルスの除菌を目的とし、エレベータに乗るとき、降りるときにボタンに触れたときにウィルスが付着しないようにするためです。

ボタンにウィルスが付着している場合もあるので、帰宅後は手を洗うことをお勧めします。

ワクチンの接種は感染した場合に重症化することを避けることに意味がありますので、重要なことは体の抵抗力をつけることと、感染しにくくすることにあるでしょう。

玄関スロープ設置工事

工事業者と詳細打ち合わせを行い、スロープ床は玄関アプローチと合わせた色合いで、スリップ防止効果が大きく、車椅子やベビーカーの移動による振動が感じにくい表面構造を選び､近く工事に取り掛かる予定です。工事中の歩行者に対する安全性については万全の態勢でのぞみます。

階段の手すり設置工事

地下室、ごみ置き場通路、避難通路の階段に手すりを設置する工事を行います。ごみ置き場通路の階段手すりは見栄えのするものとし、他は手すりを木製とし､材料を組合が購入することで工事費を安価に抑え､年内には完成の予定です。

木製手すりは標準品で市場より安価に購入でき、破損した場合に交換が簡単で、管理員でも作業できる利点があります。そのため手すり材は常備しておきます。

マンション管理の改善

管理委託会社との間で交わす管理委託契約内容は毎期､通常総会で承認されて決まります。当マンションでは管理を全面的に委託会社に任せています。前号の

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ニュースでお知らせしたように、これまでアンケートによる居住者、オーナーの意見を取り入れて、12月に開催予定の通常総会で組合員の議決による管理委託内容の修正でまず進めていくことを考えています。総会前に配布される資料に提案される修正内容を説明します。

駐車場の空きと利用方法

駐車場収入は管理費の貴重な収入源となっています。現在、3台分の駐車場(機械式、平置き、玄関横)の空きがあります。居住していない外部オーナーであっても契約し借りることができます。また時間貸しでは1時間200円となっています。なお、夜間は1時間100円とします。都会では交通機関が発達しているので、車を使うチャンスが減ってきているのも空きが増える原因となっているかもしれません。前のアンケート調査では少数ですが、カーシェアリング(1台の車を複数の居住者が利用し、経費を分担する)の利用希望がありました。

カーシェアリングの利用

カーシェアリングを利用するとした場合、どんなイメージなのか検討してみました。一台の車を2家族で利用すれば車関係の費用が半額となる。3家族なら1/3の費用になるという具合に利用する人または家族数が増えることでそれだけ費用が安くなる。車はメンバーの所有車を使う方法、購入する方法、リースで借りる方法がある。リースの場合は購入するよりも安く、例えば3年後に車種を変えることができる。車や機械式駐車場の鍵は管理室に預け、車の利用には管理員から渡してもらうという方法をとることができます。車の利用スケジュールはカゥンターに設置のまたは自分のパソコンで確認と利用の入力を可能とする。

など、利用希望者による工夫で管理方法を考える必要があります。カーシェアリングを希望される方は管理員に希望条件を含めて伝えていただければ実現に向けての協力は可能でしょう。

ドコモアンテナの設置に関わる不安に関連して

臨時総会では予期せぬ多くの質問が出て、決議を通常総会で行うこととしました。電波に対する不安についてはほとんど問題ないことを先に説明しました。他に、重量増に対する不安の質問がありました。重量増は1トンですが、建物の重量が増えると地震の時どうなるかというと、建物は動きにくくなります。振動はゆっくりとなり、揺れる幅も小さく

なります。軽い荷物は動かしやすく、重い荷物は動かしにくいことを日常経験していることで理解できますね。建物全体の重量に比べると1トンは無視できるくらいの重量でその影響も無視できるといえます。お風呂に水を満たすと大体0.5トンなので各部屋で毎晩風呂を使っているとすれば40トンも突然の重量増になります。人が10人集まれば大体0.5トン(500kg)の重量です。強度を問題にする場合は例えば1m²当りの重量が大きすぎると床が抜けたり、引っ込んだりします。管理規約やAXIA日本橋使用細則には重量に関する規定は設けておりません。一般的には多少の重量増に対して十分問題ないように設計施工されています。床強度で一番弱いところはエレベータです。重い荷物を運ぶ時には600kgの重量制限があります。

ドコモアンテナの設備は屋上のエレベータ駆動小屋の壁に取り付けます。この小屋は支柱や壁の多い部分になっており1トン程度の重量増に対しては問題ないと理解できます。別な見方をすれば、強度的に問題のあるところに設備を取り付けて、その後問題を起こせばドコモの評判が落ち、大問題になりますから、我々が心配することは十分検討して問題ない事を確認して計画しています。

アンケートでは美観を損ねることに対する不安の意見がありました。アンケート資料ではアンテナが大きく描いていたことが一因と思います。実際には高さ90cmの高さの棒の途中に箱に入ったアンテナがつくという形になりますので美観を害するほど大げさではないでしょう。AXIA日本橋管理使用細則に、美観を損ねることに関してはベランダの手摺に布団を干すことを禁じる規定があるだけです。

ドコモアンテナの設置計画変更

臨時総会では担当の方に出席いただいて、出席者の意見も聞かれて、基地局のグレードを上げる計画の提案を受けました。受信アンテナは取りやめて、NTTの光回線ケーブル経由で受信信号を受け、送信アンテナを2本にすることで、マンション内の電波強度の弱いところを解消しようという案です。6月に行ったアンテナ試験では実は2本の送信アンテナを用いて行われ、その時のデータが臨時総会前の配布資料で示されていました。送信アンテナは明治座側の屋上の両端に設置されます。基地局のグレードを上がるので、場所の賃貸料が増えることと装置の重量が1.5トンと少し増え、一部の装置はエレベータ駆動小屋の屋上に置くことになります。詳細は今度配布する資料でご確認いただけます。

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スチームモップを購入

ごみ置き場、エレベータ内の床の清掃に役立てるため、スチームモップを購入しました。洗剤を使わず、高温の水蒸気で比較的軽い汚れは簡単に取れるので、除菌と清潔感が生まれる事を期待しています。

axianb.jpでメールアドレスを希望する場合

前回のアンケート調査でドメインaxianb.jpのメールアドレスを、月50円で提供できることをお知らせしました。このドメインはアクシア日本橋のホームページをこのドメインを購入(年間9,700円)した時に既にこのドメインを使うメールが35個作れるようになっていました。例えば、アドレスをabcdef@axianb.jpのように@の前の「abcdef」を希望する名称にすることができます。

メールの設定は管理室でできるようにして、パスワードは自分で入力して、自分しか知らないようにできます。パスワードの変更や名称の変更も同じようにしてできます。

ご希望の方は管理室に申し出てください。最初なので、実際に設定できるまで少し時間がかかるかもしれません。

ホームページの活用

アクシア日本橋のホームページには役立つ情報を適宜入れています。http://www.axianb.jp/がURLです。マンション管理を理解するにはある程度専門的な情報が役に立ちます。そのような情報も入れています。規約類も入っています。普段なかなか見ることもないと思いますが、これらを守ることによって住みよいマンションになります。最近、建設時の写真や試験データなどを載せました。地下室がどうなっているか、どんな設備があるかを写真で見ることができます。役員になった時にはどうしても必要になる情報はここから分かるように意図しています。インターネットを利用するホームページの閲覧は、図書であるとどこにしまったか忘れたりして利用しにくくなることが多いものです。その点インターネットでは見たいところに即座に飛んで見られますので便利です。

パソコンに慣れていない方もおられると思います。カゥンターで見られるようにしていますが、管

理員の協力で見ることができます。近くの病院、電車の時刻表、天気予報、電車の路線図、テレビ番組表、中央区のホームページなど多彩な情報を見ることができます。

2011年7月24日までにアナログテレビ放送は終了し、デジタルテレビ放送に移行すると総務省が宣言しています。デジタルテレビ受像機というのはパソコンのディスプレイと同じデジタル信号で作られる画面となります。安価な地デジチューナーを購入して現在のアナログテレビでデジタルテレビを見ることができるようです。

デジタルテレビを購入する場合に、インターネット対応機能を持つテレビが便利でしょう。テレビでインターネットを見ることができるはずです。放送業界とパソコン業界とで少しもめているようですが、テレビでインターネットが使えるようになるのは間違いないでしょう。

通常総会の開催

12月5日(土)､10〜12時､久松町区民館1, 2号室で開催の予定です。管理委託契約の変更と更新、管理細則の見直し、ドコモアンテナ設置、マンション保険などが主だった議案になります。その前にアンケート調査を行いますのでご協力お願いします。調査結果で議案を作ります。アンケート用紙をこのニュースと同時に配布されています。

11月の20日過ぎに総会の資料がお手元に届きますので、よく読まれて、ご出席ください。また欠席される方は「出欠票」に各議案に対する賛成、反対の意思表示、または、委任状の提出をお願いします。これまで総会の出席、出欠票の集まりがあまり良くなく期日が迫ってきてから問い合わせをしたりして何とか成立にこぎつけてきました。よりよいマンションの管理を実現していくには組合員(オーナー、区分所有者)の参画があって実現できるのです。

現在、マンション管理の改革を進めています。組合員の意見が通じることでよりよい管理につながることと理事会役員一同､切に願っています。

臨時総会の議事録、組合ニュースの配布が遅れたことお詫び申し上げます。

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第6号議案　アクシア日本橋管理改善委員会の設立承認の件

臨時総会からの持ち越し議案で、委員会の機能、役割等について具体化する必要があるという意見もあり、委員会でこの辺の討議をするということで、特に出席者からの反対意見もなく、賛成46、反対1、保留2で承認された。

第7号議案　アクシア日本橋管理組合役員報酬額承認の件

これまで何回か討議されてきた案件を再度取り上げた。全員が関わることでの公平性から無報酬にすべき意見があり、積極的な賛成意見は少なく、役員間で相談し、議決を取らず持ち越しとした。役員の成り手問題解消策を考える前に、今後の管理業務のあり方、役員の仕事内容も含めてこの課題を考えていく必要があります。

第8号議案　第10期事業計画案承認の件

ドコモアンテナ設置による賃貸料収入増があるが､駐車場使用料収入減で相殺される。出席者からの反対意見はなく、賛成48、反対1で承認された。(第5号議案と関連しています)

第9号議案　第10期予算案承認の件

第5号議案で承認されたことにより管理会社の豊通リビングとの契約内容変更により変わる可能性があることの条件を認めた上で、出席者からの反対意見がなく、賛成48、反対1で承認された。

第10号議案　第10期役員選任承認の件

反対はなく下記の通り承認されました。

〈新任役員〉

 　703号室　冨田 泰弘

　 906号室　堀越 由紀子

　1202号室　中澤 有里子

〈留任役員〉

 　206号室　 渡邊 伸也

　 505号室　芦田　章

　1402号室　山田 具男

第10期役員

通常総会後に開かれた理事会で、理事長：芦田章(再任)、監事：山田具男を決定した。理事会では管理の改善、諸工事の実施を中心に進めることにしております。

アンケート結果

通常総会前に行ったアンケートの集計結果は外部オーナー: 4、居住オーナー: 13､賃借居住者: 2でした。賃借居住者からのアンケート回答はなく、少数意

No.18　2010.3                発行：第10期理事会

通常総会の報告

2009年12月5日午前10時〜12時30分､久松町区民館1, 2号室で通常総会を開催しました。総会出席14名､書面投票19､委任状15で議決件数では49の出席(62%)となりました。オーナーの方には配布された議事録で詳細をご確認ください。

第1号議案　第９期事業報告承認の件

反対意見はなく、承認されました。

第2号議案　第９期決算報告承認の件

マンション保険がアンケート結果で、臨時総会で提案された条件で決まったこと、免責金額を10万円となっているので、居住者が例えばベランダから物を落として通行人に怪我をさせた場合の補償が10万円以下の場合は個人の責任になります。これまで保険は使われたことはなく、免責金額は賠償責任が発生する事件が起きた時の状況をみて保険条件の変更を考えることになります。賛成48、反対1で承認されました。

第3号議案　玄関スロープ工事変更承認の件

反対意見はなく、承認されました。

第4号議案　ＮＴＴドコモアンテナ設置承認の件

臨時総会から持ち越しとなった案件で､多くの討議がなされた。反対意見は電波の人体に対する影響不安にあり、不安に対する説明をもっとすべきという意見もあり、これに関してこのニュースに別記事で取り上げました。もし、人体に対する電波の影響が問題になるということが科学的に証明されれば、世界保健機関(WHO)や行政が必要な規制を行うこと、携帯電話会社も当然、必要な措置をするであろうということをご理解いただいて、議決に進み、賛成44、反対5で承認されました。なお、工事は4月から6月までかかり、送信アンテナを2本に増やすことで、当マンションの着信圏外場所がほとんどなくなることと、賃貸収入が倍になるという朗報があります。

第5号議案　管理会社との管理委託契約に係る暫定特約締結承認の件

マンション管理の改善のための管理会社(豊通リビング)との契約内容変更を実施するための暫定特約締結について、出席者からの反対はなく、賛成47、反対2で承認された。

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見を除いた集計結果では、マンション保険については免責金額0と10万円が6と同数、契約期間1年:5､3年:4､5年:3､10年:1となり､主契約1億円で地震保険金3千万円と5千万円が4と同数でした。同数の場合は理事長判断によるという管理会社の助言もあり、現契約条件と同じとしました。ホール、エレベータ内に新型インフルエンザ対策を新たに行うことに関しては、いずれも反対が賛成の倍以上あり、対策を見送ることとしました。

玄関スロープ完成物語

昨年1月の理事会で玄関スロープの案が討議されたことに端を発し、スロープの幅は玄関出入口の幅と利用する器具の幅から90cm、車椅子は介助者が必要という条件で1/6の勾配とし、居住者が納得するデザインが実現できるか、業者の見積は40万円という内容で7月に行ったアンケート調査で玄関左側(壁側)の設置案について反対者はいなく、8月末の臨時総会で議案を提出して、玄関スロープの設置が認められました。

やっと工事が11月16日朝から始まったが、昼ころに大問題が、玄関アプローチのコンクリートを掘り下げていたら鉄筋が現れ、除去するのは強度上の問題があり、鉄筋を残してスロープを作れないかと思案することになった。後でわかったことだが、アプローチの床の厚さは17cm程度と薄く、鉄筋がなかったとしても無理であった。誰も竣工図面で確認していなかった。関係者は皆プロではないようだ。スロープを階段より前に伸ばすことで、解決できることが分かり、通常総会で工事変更議案の承認を受けて、12月の16日から再開した。タイルを張るコンクリートのスロープの勾配が左右同じでないことが業者が引き上げる直前で見つけ、指摘したが、タイルを張るときに直せるということを信用したが、後からこれが問題になる。

コンクリートが固まった1週間後にカート類が脱輪あるいはスロープ両側の側壁に当たらないようにするためのアルミ製ガードが業者の作ってきたものがどうも見栄えが良くない、業者がしばらくして逆さまにして隙間にセメントを入れる案を考え、これならよさそうだということになった。張られたタイルの勾配は修正されたが、左の壁側のガードが真ん中付近で沈み込んでいてカートの車輪が壁に当たり両方に傷がつく恐れがあることが判明。年明けにここの修正工事が行われ、これにもいろいろありましたが2月6日にやっと完成にこぎつけました。この間にごみ置き場に通じる階段の手すり設置も完成されました。

特注の工事であったため、業者の経験､技術、スロープの最適設計がからんで長期間となってしまいました。この間、外壁タイルの補修、御影石突起部の保護、地下室保管の廃材・不要な資材の処理をサービスで行ってもらったことを付記します。当初、40万円の工事費でスタートしましたが、予期せぬ鉄筋の存在による工事変更による追加工事と手すり設置を含めて60万円となりました。鉄筋に当たる問題は今後とも他の工事で起きることの可能性を考慮する必要がある。

携帯電話の電波について

総会での携帯電話の電波に関する不安意見に関連して、総務省から出ているパンレットに掲載の説明を以下に示しますので参考にしてください。

質問1 新聞や雑,誌などで、ごくわずかな電波でも健康に悪影響があるという記事をよく見かけますが、それは本当ですか?

答え熱作用が生じない弱いばく露レベルであっても、健康への悪影響を示唆する研究報告があることは確かですが、現在まで実験で再現されたものはなく、証拠として認められていません。WHOも国際的なガイドラインに示される基準値以下のばく露レベルで、健康への悪影響を示した研究はないという見解を公表しています。

健康への悪影誓を示唆する研究報告の中には、実験の条件、特に電波のばく露条件に厳密さを欠いていたと考えられるものもあります。このため、総務省の生体電磁環境研究推進委員会では、特に電波のばく露条件の設定に留意して追試も行っています。例えば、脳平均SAR*が7.5W/kgのとき血液−脳関門に影響があったという1997年のFritze(ドイツ)らによる報告に対して、被験動物の全身へのばく露レベルが小さくなるように工夫して実験を行った結集、電波による影響は認

められませんでした。Fritzeらの実験では、全身平均SARが4.2W/kgと、熱作用の閾値である全身平均SAR約4W/kgを超えていたため、全身加熱による深部体温の上昇により影響が生じたと考えられます。

[*SAR：Specific Absorption Rate (比吸収率), W/kg]

質問2 人体への影響がまだ完全には解明されていない現状では、電波の利用が進むことに不安を感じます。特に、子どもはより大きな影響を受けるような気がして心配です。電波の安全性が証明されるまで、より厳しい規制を導入するなどの対策をとるべきではないですか?

答え 国際的なカイドラインにはわが国の電波防護指針と同様に公衆のばく露について、約50倍の安全率が適用されています，この安全率には、正確に決定するための厳密な根拠はないとしながらも虚弱者、高齢者、乳幼児、病人、熱への耐性が低下するような投薬を受けている人などか考慮されています。WHOでは、国際的なガイドラインはすべての人々を保護するためにつくられたことなどの見解を示すとともに､最終的な結論として環境保健クライテリアが発表されるまでの間は､このような健康を基準としたガイドラインを遵守することを推奨し、さらに大きな安全係数を勝手に加えることで、ガイドラインの持つ科学的根拠を覆すべきでないことを指摘しています。

これらを考慮すると、電波防護指針に基づく規制を導入しているわが国では、より厳しい規制とすることは適当ではないと考えられます。しかしもしそれでも心配なら、通信時間を抑えたり、ハンズフリー*機器を使ったり、子どもの寝る場所を電波の届きにくい場所に移動したりするなど、各個人がそれぞれの事情に応じて適切と思う対策を選択することが適当と考えられます。WHOでも、国の機関が行政的観点からこれらの予防的対策を推奨すべきではないが、各個人のリスク認知に応じて対策がとられるのならばそれは適切と考えられるという見解を示しています。

[*ハンズフリー：手をフリーにすることで携帯電話機を体から離すことができる]

電波防護指針の対象周波数範囲は10k〜300GHzで、この周波数帯で合計した電波強度を測定して安全性を確認しています。ドコモの携帯電話FOMAの周波数は2GHzです。右の図で見るように、電子レンジで使われている電磁波と大体同じです。電子レンジでは食糧に含まれる水を加熱するので、FOMAの電波が人体に対して熱作用を持つことが納得できます。

携帯電話を使っている人が受ける電波は耳に当てている携帯電話から発する電波の方が基地局から届く電波より強い。基地局からの電波が弱い時には、通信が良好な時と比べて、なんと100倍も強くなります。今回の基地局設置により、通信が改善されるので、その意味ではよくなります。もし、このマンションに基地局を設置しなかったとしても、この地域の改善のため、どこかに基地局が設置されるので、むしろ行政的な対策に託さざるを得ないでしょう。

長期間にわたる電波の影響ということになると、生活習慣や環境により、電波以外の影響と区別することは個人差もあり、大変難しいでしょう。しかしながら、もし人間に対して電波の悪影響が判明したならば、規制されて、携帯電話についても必要な対策が取られるはずです。今回の変更でアンテナの本数を1本増やして2本にしたのはマンション内の圏外表示区域をなくそうというNTTドコモからの配慮がありました。その結果賃貸料収入が増えるということにつながったのです。

ドコモアンテナ契約

通常総会で承認されたドコモアンテナの設置に関連して、ドコモアンテナと2月1日付の契約を交わしました。それで2月から場所を借りるという賃貸契約となり、3月の予定が賃貸料は2月から入る事になりました。設置工事は4月に入ってから始まり6月に終わる予定です。

管理委託契約覚書

通常総会の第5号議案で管理会社(豊通リビング)との契約内容変更を実施するための暫定特約締結が承認されたことを受けて、豊通リビングと｢覚書｣を2月13日に結びました。契約内容変更までは前期と同じ契約内容で進めることになります。

マンション管理における民主主義

マンションの管理は組合員が区分所有者で構成される管理組合によって運営されます。組合員の意見は総

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会に提出された議案の賛否で反映されます。議案は居住者または組合員から寄せられた意見やアンケートによる意見を参考に理事会から提案されます。役員は任期2年、その半数が毎年代わり、立候補者がない場合は輪番制で全員が役員になり管理に直接関与するチャンスがあります。

組合員による意見は総会による出席者(書面投票、または委任状提出を含む)の多数決で決まります(管理規約47条)。総会は全議決権数79の過半数の出席者(40以上)で成立します。ですから約25% (20)で決定される場合も出てきます。ただ、重要な議案(例えば、管理規約の変更)は全議決権数の4分の3以上必要になります(管理規約47条3)。これまで総会の出席者が10人程度の時もあり少ないのが現状です。欠席の場合は書面で管理に対する意思表示をすることが重要です。

書面出席だけで出席議決数の過半数を超えることがあり、会場の出席者の反対意見の内容により、役員間の協議と議長の判断で有用な少数意見を尊重し、議論を深めて決議を後に残すため議長委任状を利用し反対または保留にすることができます。

不具合事項

不具合は早めに修復することで､結果的に修繕費を安く抑えることにつながります。建設後10年も経過していますので見付け次第手を打って行きたいので、気がついたことがあれば管理組合に連絡お願いします。

1)  玄関ドアの錆び

玄関の両開きドアの合わせ部分は錆が大きく目立ち、周りの格子ガラスの桟のところどころにも錆が見られ、建設後約10年が経過してきたので起ってくる現象でしょう。業者に聞くと、5年毎に塗り直すのが普通とのこと。両側にある格子の窓の桟にも錆が見られます。同じく、エレベータ横のごみ置き場へのドアの桟、資源保管庫の桟にもあります。

2)  エレベータ前の天井灯破損

1Fのエレベータ前の天井灯ケースが過熱で破損しました。点けっ放しで10年もたてば納得かもしれませんが次から次へと他の照明もおかしくなる可能性が出てきました。それでLED#ランプに変えることを検討しています。最近注目されているLEDランプは電球と比較して電力1/8、寿命4倍以上あり、当然加熱も少なくなり、高価ですが寿命が長いので、経済

的であると言われており、いずれ照明はLEDに変えていくことになるでしょう。[^#LED：発光ダイオード]

1)  御影石柱からの漏水

南側の資源保管庫の角の御影石柱の下部のタイルの両側から上方から侵入してきた雨水が染み出て白い模様が残っている。

鳥の糞害

1月19日頃にヒヨドリが群をなして屋上に飛来し、屋上の一部がかなりの黒い糞で汚されていたが雨で現在は目立っていない。下の階の窓下枠に糞付着のクレームがあった。ヒヨドリの飛来は初めてのことで、暖かいところへ移動する習性があり、上野公園付近から今回こちらのルートを選んで飛んで来て一時休憩で止まったものと思われる。ハトの糞害は当初からあり、駐輪場出入口付近に糞が落ちてくる汚染が目立ってきて、対策を検討中です。

アクシア日本橋管理改善委員会

通常総会で承認された題記の委員会は理事長経験者を主力メンバーとしていますが、管理の改善に参画されたい方は、条件も含めて理事長に申し出てください。本格的な活動は来月からになるかと思います。

10年アフターサービス

今年の9月で切れるアフターサービスがあり、下表にその内容を示しますので、該当するものがあれば管理組合まで連絡ください。

アフターサービス規準

サービス期間10年の箇所

通常総会の議事録、組合ニュースの配布が遅れたことお詫び申し上げます。  

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語句訂正済

議決権総数の4分の3以上の賛成が得られないと実現しません。総会に出席できない場合は書面投票で意思表示ができます。意思表示をしない方が増えるとアクシア日本橋の管理の改善はできなくなります。自分の家の管理を放棄する方はいないと思いますので、組合員としての義務を果たしていただくよう切にお願い致します。

設備の情報をホームページに載せました

エアコン、キッチン、浴室、トイレなどにある設備の取扱説明書などをホームページのメンテナンスに入れてあります。http://www.axianb.jp/がホームページのURL(ウェブサイトのアドレス)です。ただこの情報は10年前の建設時に設置された設備なので、故障して交換している場合はそれぞれの設備の説明書を見てください。10年も経つと、同じ設備はないのが一般的です。同じメーカーの設備を購入する場合は現在の設備の形名などを店またはメーカーと相談してふさわしいものを選択する方法があります。パソコンを利用していない方は管理員にご相談ください。カウンターのディスプレイで見ることができます。

ドコモアンテナ工事における断線と修復

当初の予定から遅れて6/14からドコモ携帯電話の基地局のアンテナ設置工事が始まりました。梅雨シーズンでしたが空梅雨で順調に進行しました。工事中に配線のためコンクリートに穴をあけるときに問題が発生しました。PSのところの天井部分に穴をあけるのですが、その付近にどのように配管、配線がされているか、図面がないので分かりません。結局、安全と思われる部分に穴をあけたところ、屋上のスプリンクラーの給水槽の水位情報の監視線を切断することがありましたが、結線することで事なきを得ています。この図面がないというのは建設時に工事担当業者が現場の判断で行うもので建設業界の慣習(問題ですね)でしょう。

停電後に起きた不具合

ドコモアンテナ設置工事で装置に通電するために、7/22深夜に30分程度の停電を行った。復電して居住者が朝を迎えて後、いろいろな不具合を経験しました。原因は共用部の影響を受けやすい設備の電源を切らずに停電を行ったことにあると考えられます。少なくとも工事業者がこれを行わなければならない。さらに全面委託を受けている管理会社(豊通リビング)が問題が起きないことの確認をしなければならなかった。今後停電作業が起こりうるのでその時の対策を考えるため

No.19　2010.8                発行：第10期理事会

アクシア日本橋の管理と役員の役割

自分の家の管理は本来、自分で行うものですが、マンションでは部屋の所有者(区分所有者)を組合員とする管理組合が管理します。理事会が管理の現状を把握し、必要な作業なり、工事が必要な場合は居住者・組合員の意見を求めるべきか、理事会で判断すべきかにより、理事の多数決で決定をして実施する。この辺のルールは管理規約に明記されています。現在、理事会の役員(理事、監事)は総会で決めますが、これまで立候補された方はなく輪番制で選ばれてきています。2年間の任期となっており、組合員全員が役員になる可能性があります。

総会やアンケート等による管理に関する意見を表明する場合と異なり、役員になると実際に管理に対して主体的に活動に参加できます。それは自分の家の管理を実際に行うことに相当しています。マンションの管理にはある程度の専門的な知識が必要でしょうが、自分の家を管理するという目線で対応すると考えれば誰でもできるのではないでしょうか。

しかしながら管理を上手にこなすにはアクシア日本橋に関する情報を知らなければならないのでそのためにホームページに入れた情報が役に立ちます。さらに過去における管理の実施状況などの情報も充実させていきアクシア日本橋の管理が成長していくことが願いです。役員になり、管理作業に貢献することで、住み易い、快適な住環境と良質な施設の維持により資産価値の高い自分の家の実現につながるので管理を行う喜びにつながってほしいと思います。

アクシア日本橋の管理の改善について

アクシア日本橋の管理の改善をどのように進めるのがいいか、まず全面委託している管理委託契約書と管理規約を見直し、保守点検も含めて有効な管理作業を実現することではないかと考えられます。これまでの10年間の管理の内容を調べることでその道筋が見えて来るはずです。アクシア日本橋管理改善委員会での討議を踏まえて臨時総会を開催して進めるべく準備中です。

管理規約の改正には組合員総数の4分の3以上及び

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の教訓としたい。さらに、突然発生する停電に対する対策を考えなければならなくなりました。

BSデジタルテレビ視聴不可はアンテナからのBSとCS受信信号を結合する装置の故障でBSデジタルのみ視聴できる臨時の対策としました。代替え装置は工事業者の責任で調達後、据えつけてCSテレビが視聴できるようになります。CSテレビを利用している方は管理室に連絡ください。

インターネット、メールが使えなくなった場合はLANケーブルの抜き差しで回復するか、OSにもよるが、パソコン側のソフトで回復させる方法もある。室内で利用しているハブの電源再投入で回復するかどうか、管理室のプリンタは電源再投入で回復しました。

最近の電気製品はほとんどコンピューターを使っているため、このような停電で故障し易いことと装置が停電対策を実施しているかどうかで住戸内の各種電気製品の取扱には注意が必要でしょう。停電前にコンセントからコードを抜くか、分電盤で電源を落とし復電後に投入するのが一番安全かもしれません。故障は主として復電時にサージ電流が棟内に流れるので、高電圧がかかることがあり電気系統がおかしくなることにあります。復電方法にも影響するので、現在この点を問合せ中です。

専有部分と共有部分

マンションの建築物も含め諸設備は区分所有者の持ち物(財産)である専有部分とそうでない共有部分に分類されます。詳細は管理規約(ホームページから閲覧できるようにしています)を参照ください。バルコニー、ガラス戸(窓、バルコニー)、玄関扉は専有ではなく共用部分ですが、専用使用部分になっています。ですから共用部分に私物を置いたり保管することはできません。バルコニーに置けるのはエアコンの室外機だけです。緊急避難時に通路として使われるためです。

例えば、玄関横にあるメーターボックス(MB)に物を置くと、保守点検時に邪魔であるばかりではなく、作業に支障をきたすことがあります。もし置いた物がなくなったり、傷ついたりしても損害賠償を請求できません。同様に、パイプスペース(PS)、宅配ボックス、資源保管庫にも物を置くことはできません。管理員に頼んで、一時的に物の保管を依頼しても問題が起きた時に損害賠償されません。物を置いたために中の設備に損害を与えた場合は逆に損害賠償を求められます。そういうことですので居住者および関係者はこのことを理解して私物類を置かないようお願いします。見つかった場合には処分する

こともあり得ます。

運搬途中を除いて廊下、階段、玄関ホール、風除室、玄関アプローチ、駐車場も対象になります。少し長く置く場合は管理員と相談し了承をとる必要があります。店屋物の食器類を返すケースはこれに相当するでしょう。これらのことは共同住宅に住む人のマナーです。

各種不具合事項の対策について

アクシア日本橋は建設後10年も経過していることもあり、ところどころに不具合が目立つようになってきました。これまで手を付けてこなかったところが大部分ですが、理事会ではできるものから実施することにしました。特に必要な時に修復を行うことは長持ちし、美観も維持でき、結果的に修繕費の低減(修繕時期が伸びる等)になります。管理会社による点検で指摘されてきていないことはマンション管理についてどうあるべきかを組合員・居住者が考えなければならないことです。

1)    自動ドア操作盤の修理

4月に風除室内にある自動ドア操作盤でドアを開けるためにカギを挿入してまわすと引っかかりが生じるクレームがたびたびありました。複製カギで起きやすいことがわかりました。年間10万回くらい操作していることもあり、故障しやすく、これまでたびたび修理をしてきています。

今回は部品交換と清掃を行い、修理代は1万円ほどでした。カギの複製は純正カギを使って行うようにしてください。

2)    玄関ドア等の塗装

前号ニュースでお知らせしたように玄関ドアの 錆 ( さび ) が目立ってきており、錆止め剤を添加したペンキによる塗装を4月に実施しました。同時に。玄関付近の格子の 桟 ( さん ) 、ごみ置場へのドア、玄関の横にある資源保管庫のドアも同様な塗装をしました。しかしながら、もうすでに、玄関ドアに一部の塗装が剥げてきているところも出てきました。原因は荷物運搬時の接触によるものと思われます。

3)      PS(パイプスペース)のロック解除とスプリンクラーの止め方

各階の避難(外)階段側に専用部のPSと称する保守点検時に扉を開けるパイプスペースがあります。2Fから10Fまではロックされていますが、11Fから15Fまでは本来ロックをしてはいけないことになっています。というのは11Fから15Fまでは消防法の規定により天井にスプリンクラーがこれらの階の住戸に装備され、火災時に散水するようになっています。スプリンクラーからの放水を止めるにはPSの扉を開け、レバ

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ーを動かす必要があり、居住者が行う場合があるためです。ところが11FのPSの扉がロックされていました。12F以上にはロック用のカギは付いていなく、いつもオープンなのですが、11Fは2F〜10Fと同じように鍵がついていたのです。保守点検業者も機械的にロックしていました。この業者にこの点をただしたところ構わないような回答でびっくりしました。現在は11FのPSのロックを解除しています。

11F以上にスプリンクラーがあるのは消防車による放水が届かないことによるものでしょう。ただ万一を考え各階に消防用の水栓とホースが完備されています。11F以上の階の居住者はPSを開けて、スプリンクラーからの放水を止めるレバーがどこにありどちらに動かせばいいか確認しておくとまさかの時にあわてずに済みます。PS内の写真を右に示します。レバーに書いてはありますが、水を止めるには「閉」の位置にレバーを回転させ、おさまった時には元の「開」の位置に戻します。

11F以上で火災の誤報が起きた場合、スプリンクラーが作動して室内が水浸しになり、階下に水が漏れる恐れがあり、留守の時は誰かが止めなければなりません。

4)    御影石柱からの漏水の対策

前号のニュースに写真でも示しましたように、玄関横の資源保管庫近くの黒い御影石の柱の両側から漏水があり、その跡の汚れが目立ってきました。一番下のブロックから漏水があるので、内部に出口が見つからない水が溜まり小さい隙間から漏れてくるのではないかと推定して、管理会社の工事部門の方に底部にドリルで穴を開けさせたところそこから水が出てきました。その後、数日かかってやっと排水が止まりました。

汚れは高島清掃員が落としてくれましたので、その後美観が維持できています。いったいこの水はどこから来るのか、前の日に雨があると出てくるので、雨水がどこかから侵入していると考えられます。他の柱にも類似の現象が起きているでしょうが、底の

方に抜け道があることで目立たないと言えるでしょう。建物の外壁は密閉構造ではないので、水がしみていくこともあれば、小さい穴またはひび割れ部からからの侵水もありえます。いずれ外壁の修繕が必要になるでしょう。

5)    ハトの糞害について

駐輪場の出入り口にハトの糞が上から落ちてくることが以前からあり、対策としての屋根を設けることは都の条例(消防関係)などから無理とわかり、ハトの嫌がるジェリー状の商品を購入し、ハトが群がるバルコニーの居住者にお願いして使ってもらい、現在沈静化してきています。ハトは巣作りをするためにバルコニーに飛んできますから気づいたらすぐ追い払うことが寄せつけないために有効です。

6)    避難(外)階段壁の清掃

15階から続く避難階段の北側が外に開放されているため雨風の影響もあり、コンクリート壁の汚れが目立ってきましたので、6月に専門業者に依頼して清掃しました。これまで清掃したことがないため、コンクリートの内部にまで侵入している汚れは取れませんでしたが、表面に付着している汚れは取れています。

7)    各階外廊下の壁際床の清掃

これまで、年1回の特別清掃で各階の床清掃を実施して来ましたが、床の壁際に汚れが目立つようになり、特別清掃では壁際まで清掃が行き届いていないということが判明しました。高島清掃員に聞いたところ清掃方法があるということで6月から7月にかけてお願いしました。専門業者に問い合わせたところでは清掃方法が確立していないのが実情でした。ここも10年間放置していたため、汚れが完全には取りにくいところもありましたのでご了承ください。黒く汚れのように見える部分は建設時のパテ剤が残っているものです。

8)    各戸玄関ドアの清掃

居住者の玄関ドアについてもこれまで清掃されていなく、大気に含まれる油性成分が付着しています。近々、清掃を実施しますので、その節は出入り時に注意していただくことになります。各住戸の清掃時間は20分程度でしょう。

9)    棟内に雨が降る

雨が降ると外廊下の(棟内の)真ん中にある空間に雨粒が落ちてきます。屋上まで筒抜けになっていているため、階によってはこの吹き抜け部の周りのコンクリート手すりに汚れが目立つところもあります。どうしてこんな作りにしたのか、ドアの外は外だと割り切れば汚れても致し方ないと思いますが、屋根を取り付けることが可能かどうかについて管理会社に検討させた

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ところ、建築法規による制限があるらしいのだが、はっきりわからない状況です。消防法も絡んでいます。今後の検討課題です。

10)    緊急避難時、階下に降りる手段

火事などの緊急時にバルコニーから梯子を下して下のバルコニーに降りる設備がありますね。ところが2階は下にバルコニーがなく下の道路側にロープで降りることになります。しかしながら2階以上の居住者も最後に2階まで降りてから外の道路に降りなければならなく、その方法は簡単ではありません。簡単な図を下に示しますが、ホームページにはわかりやすい説明を載せることにします。

実際には、玄関から避難できない場合、階段、エレベーターが使えない場合に、バルコニーから階下に降り、着いた階の室の玄関から出て避難できない場合、さらに下の階にバルコニーから降りて同様な判断をして道路まで降りて避難することになります。梯子を使うにしても、肥満者、幼児、高齢者、病人などこれらの避難器具を使えるかどうかの課題があります。ただし、北側の角の住戸の2階の206は縄状梯子を使います。これは比較的簡単です。建築物点検担当者からの話ではバルコニーからの避難を行った事例はないと聞きました。もっといい方法があるかもしれませんね。

必要な書類提出について

最近、管理組合(理事長)あてに届け出るべき書類の提出がなく、知らないために起きている恐れがあります。以下のことについてはAXIA日本橋管理規約、AXIA日本橋使用細則に規定されていますので、該当

する場合は提出を怠りなくお願いします。管理組合に届かないのは提出書類が管理会社または管理員のところで止まっているのか、もともと提出がないのか調べてみないとわかりません。調べた結果で管理の改善に結びつけていかなければならない。用紙はホームページからダウンロードまたは管理室から入手してください。提出は管理員または管理室郵便受けに入れてください。(郵送等の場合は管理室宛にしてください)

1)  居住者名簿

実際に居住されている方の名簿で新しい入居者、賃借人も対象です。災害時、事件時に対応するためです。名簿に記述された内容が変わった場合、例えば同居家族、緊急連絡先など管理員に届けてください。出されていない場合は管理員から催促の問い合わせが行きます。

2)  第三者使用に関する届け出(別記様式�T)

区分所有者が賃貸に出す場合、賃借人が変わる場合に届け出します。この届出書には賃借人が管理規約・付属規定、総会の決議を順守することの誓約が含まれています。これらはホームページから閲覧できます。(AXIA日本橋管理規約第18条、AXIA日本橋使用細則第8条)

3)  区分所有者変更届(別記様式�U)

新旧区分所有者の署名捺印が必要です。(AXIA日本橋管理規約第29条、AXIA日本橋使用細則第8条)

4)  専有部分内装工事実施に関する承認願(別記様式�V)

リフォーム工事等の着工3週間前に、工事図面、仕様書を添付して提出する。承認が取れないと着工できません。使用細則をよく読むことが重要です。マンションは共同住宅なので、他の居住者に対して、例えば建築物の構造的強度に影響を与えることがないようにしなければなりません。さらに工事中に騒音や振動が発生する場合はその旨掲示する必要があります。事前に工事内容について相談が必要な場合はまず管理員に申し出てください。(AXIA日本橋使用細則第7条)

5)  不在届(別記様式�W)

一週間以上居住者が専有部分を留守にするとき、及び居住者が海外その他連絡困難な場所に出張等するときに提出ください。災害時、事件時に対応するためです。(AXIA日本橋使用細則第8条)

今回のニュースでは記事が多く、そのため説明不足が出ているかも知れません。ホームページhttp://www.axianb.jp/には適宜ニュースを載せていますのでこちらも見てください。外階段の手すり設置は業者選定で時間がかかっています。暑い夏ももうしばらくでしょうが、熱中症に気を付けましょう。温度計を見ることも必要です。頭は人間のコントロールセンターなのです。

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食品中の放射性物質の新基準値

放射線ミニ知識

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アクシア日本橋管理組合ニュース

No.22　　2011.12 発行：第11期理事会

アクシア日本橋第11期通常総会

12月17日(土)午前9時15分から久松町区民館1階1, 2号室で通常総会が開催されます。総会のための配布資料はよく読んでください。区分所有者(オーナー)の方は「出欠票(委任状)兼立候補届」を12月15日までに必ず提出ください。居住者は管理室の郵便受けに、外部オーナーの方はFAX又はメールに添付して管理室まで届くようにしてください。

植栽の工夫

エントランスの右側の植栽にある花を一日おきにアプローチの階段左側に置いて、光を充分にあてています。おかげでずいぶん長く花が咲くようになりました。夜は植栽に戻しています。なでしこジャパンにあやかって、ナデシコの花(下から三番目)も選んでみました。赤い花のシクラメンもナデシコも意外と長命であるようです。植栽への工夫も今後とも続けていきます。

LEDダウンライトへの交換工事物語

1階から15階までのダウンライト等を蛍光灯からLEDランプに交換する工事の検討が昨年の2月から始まり、やっと11月24日に工事が行われました。節電を兼ね、不必要と思われる玄関外側のダウンライトは消灯としそのままとしています。LEDランプは東芝製を効率と信頼性の観点で選び、照明器具も含め組合で購入し工事費を低減して約52万円となりました。LEDに交換したところは62箇所になります。8月にまず試験的に候補のLEDランプを手に入れ、明るさと光の広がり具合を確認しました。当初は暗いと言われていたのは光の広がりが少ないことが原因で、技術の進歩で広がりも十分でした。LEDは寿命が長く、点灯時間にもよりますが、5年以上はもちます。

ランプを交換したことによって、各階の廊下はちょっと明るすぎるかなーという印象を持たれた方がいると思います。前の蛍光灯ですと、交換時期には3分の1くらい明るさが減ります。LEDもだんだん明るさが減っていきます。現在は清掃をする場合には十分な明るさになりました。また電球色を好まれる方もいることでしょう。色は蛍光灯と同じ昼白色です。明るさや色に関する好みは人それぞれで、すべての方に満足を与えることはできないところが共同生活での課題でしょう。

冬の節電アイディア

ご存じのように冬になれば暖房のためのエアコンの使用による電力消費が大きくなり(1℃変えると10%消費電力が変わる)、節電がまた求められるようになりました。ベランダにある室外ユニットの周りに物が置いてある場合は移動すると消費電力が下がります。室内温度を低め(20〜22℃)にする、センサーの位置の関係で室温を温度計で確認して設定温度を決めた方がよいでしょう。そして、夏と同じように着衣で調節をすることでしのげる。

住戸は密閉性が高いので、冷気が外から入りにくく、部屋の暖かい空気も逃げにくいということから、エアコンが動いていなくても部屋の中の発熱体、たとえば、冷蔵庫、TVなどの電気製品の消費電力はすべて熱に変わるので室内の温度は20℃前後に保たれる。ヒトも発熱体で、吐く息も体温と同じ温度なので人が居ると室温が上がる方向になる。空気清浄器を動かすと室内の温度が均一になりやすい。エアコンを働かせて室温が高くなって、エアコンをオフにしても、室温はしばらく保たれる。壁などの周囲のものが暖められたのでそれらからの放熱があることで寄与しているからです。ただ、エアコンのオンオフを短時間に繰り返すとかえって消費電力が増えます。室温が低いために体温が下がると抵抗力が下がり風邪をひきやすくなるので注意しましょう。外出から戻った時には手を洗い、うがいをすることで風邪にかかりにくくなるので励行してみましょう。

長期修繕計画

アクシア日本橋の長期修繕計画は5年ごとに見直すことになっています。管理会社の豊通リビング�鰍ｪ見直して理事会に提示します。5年目に見直した結果､不足が指摘され修繕積立金が4倍に値上げされました。10年目は昨年の11月25日に見直し結果が示されました。これまで修繕積立金が使われたことはなく、修繕が軽微であったこともあり管理費が使われています。修繕計画では39期(2039年)まで提示されています。

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第1回大規模修繕計画は13期(2013年)に6,328万円、第2回大規模修繕計画は25期(2025年)に8,289万円、第3回大規模修繕計画は37期(2037年)に5,738万円計上されている。

個別に行う主なものとしてエレベータは13期に127万円､これは今年行う52万円のロープ交換工事に相当し、18期60万円、23期1,200万円､33期60万円計上されている。給水設備は大規模修繕時以外に24期に1,975万円計上されている。

修繕積立金の計画では39期(2039年)には工事費累計額2億9,025万円に対し修繕積立金累計額は3億1,783万円で問題はない。

修繕計画の内容が適切かどうかについて理事会で検討してみました。各設備は修繕すべき時に行えばよく、必ずしも同時期に行う大規模修繕工事にする必要はないのではないか。当マンションにはテントを張るようなスペースもなく、個別に行うことがふさわしい。そうすれば全体を管理する経費が不要になる。

子細に見てみると、外壁タイルの面積は窓ガラス、バルコニーの面積を除かず多めの面積で、タイル洗い、タイル補修の経費が計算されている。タイル洗いが必要なのかどうかは汚れ具合によるが、2年後の第1回大規模修繕で両方含めて750万円､さらに外壁塗装は1,053万円計上されている。外壁塗装とはバルコニーと廊下の天井の塗装、避難階段天井､吹き抜け部のコンクリート面、駐車場内壁の塗装などであり、必要性があるかどうかの判断が必要。吹き抜け部のコンクリート壁は雨水が吹き抜け部に降ってくるので汚れやすいはずだが、汚れは目立たない。むしろ雨水が浸入しない対策が必要。廊下のコンクリート手すりの壁にはこの雨水の軌跡が目立っている。さらに消火栓箱の中にこの雨水による錆が発生している。

このように子細に検討してみると不必要と思われる経費に気が付きます。しかしながら、近い将来､東京直下型大地震による被害の修復工事に余裕の出た修繕積立金を充てることが重要と判断しました。いずれにせよじっくり検討してみる価値があります。

清掃の徹底

共用部でこれまで清掃されてこなかったところがわかってきました。この1、2年各戸の玄関ドアとかMB内、PS内、廊下の壁際の清掃を行ってきました。今度の総会では2年に1回だった排水管の清掃を毎年行う議案を提出して、一番汚れる排水管の清掃回数を倍にします。MB､PSの扉も清掃したことがなく、表面はかなり傷んできました。

来年早々に震災被害修復工事と同時にこれらの扉も含めて、必要なところの塗装を実施します。駐輪場の自転車を載せる架台も塗装し、その後は清掃を行うようにし、汚れている自転車が隣の方に迷惑を与えないよう雑巾で汚れを拭きとることも考えます。自分の自転車は適宜清掃をするのがマナーであって欲しいところです。MB､PSの扉も1年に数回清掃していけばいつまでもピカピカになるのではないかと期待しているところです。簡単に清掃できるよう便利なモップも購入しました。とにかく汚れが目立たないよう清掃の改善をはかっていきます。

ガラス戸や窓ガラスの結露に関連して

前号で結露を防ぐ簡易な方法を紹介しました。もともと結露は周囲より冷たいところに発生します。簡易な方法である断熱シートを貼っても断熱シートの温度が周囲より低くなれば結露します。窓枠はアルミニウム製で外とつながっているため、窓枠の方が温度が低く、結露量も多い。ただ、断熱シートにより熱の出入りは小さくなり、室温の低下は緩和され､結露の量が減ります。締め切った寝室では吐く息で湿度が増えるため結露の量は増えます。結露するということは室内の湿度が下がることになります。寒いほど相対湿度は上がり絶対湿度は低くなる。絶対湿度は空気中に含まれる水蒸気の割合を示し、相対湿度は飽和湿度に対する割合で、飽和湿度はある温度における空気に含むことができる最大の水蒸気の割合です。加湿器を使うと窓付近の結露が増える。これを防ぐには換気を絶えずしなければならない。キッチンや洗面室のファンを動かせばいいが、そうすると冷気が侵入してくる。密閉度が高い部屋なので、人が居るだけで自然に湿度は上がります。人は吐く息が体温の飽和水蒸気を含むので、加湿器は不要でしょう。人は加湿器であり暖房器でもあるのです。のどをまもる必要があればマスクをすることにより、マスクは湿り、保護するのに役立つでしょう。換気口はリビングルームのベランダ側に一か所しかありませんが、窓やベランダの上下の隙間、換気扇ダクト、ドアの隙間を通して換気されるようになっています。このような隙間を埋めると酸素不足になります。

アクシア日本橋の管理の改善について

アクシア日本橋の管理の改善については理事会の要請があれば、相談に乗ることでお役つように機能することがアクシア日本橋管理改善委員会の役割になるかと思います。

【後記】前号に載せきれなかったことを中心に編集しました。

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アクシア日本橋ニュース

No.23　　2012.3   発行：第12期理事会

アクシア日本橋のホームページのURL変更

3月でこれまで利用されてきたアクシア日本橋のホームページのアドレス(URL)が終了になります。http://www.c-living.ne.jp/axianb/index.htmlが新しいURLです。www.c-living.ne.jp/axianb/でもつながります。現在、新しいページは使えるようになっています。インターネットの管理会社がサービスのリニューアルをしたので、交渉して、容量のアップ(300MB⇒500MB)が実現できたためです。その結果、年間のホームページ維持費が無料となり、9,700円の経費が浮きます。

震災被害修復工事と塗装工事

去年の東日本大震災による被害の修復工事と当マンション建設後11年余が過ぎて、主として鉄部の塗装が傷んできたため、修復するための塗装工事を実施することが昨年末の通常総会で工事費の予算が承認されました。担当業者との修復現場での下見とどのような修復をするかで、何度か現場検証を行ってきました。塗装工事については長期修繕計画に含まれるものです。塗装の乾燥に数日かかるため、乾燥しやすい暖かくなる5月頃がいいのではないかということになりました。震災被害修復工事と続けて行うことで工事費が結局安くなることがわかりそのようにすることとしました。大震災後も余震が続き、現在もときたま発生することが実感されている通りで、余震による被害も起こりうることですが、すでに一年経過し、被害が特に増えたということはなかったようです。いろいろな細かい点については以下の形で進めようとしています。

避難階段の雨水もれ

降雨時に階段の開口部から雨水が入ってくる場合に、各階の階段の下部から下の階段の天井付近に漏水が生じる。工事では階段の最下部の床と接触する部分をシールして雨水の浸入を防ぐ。階段のブロックと床のブロックがセメントでつながっているが、地震によりひびができやすいためであり、ひびができたと言っても強度の低下に対する影響はほとんどないと考えられる。

避難階段の降り口の開口部左端のひび

上記と同じようにコンクリートブロックの結合部のセメント部分のひびである。ここにしかひびが入らないため壁のひび発生にならない。修復をしないと雨水の侵入で鉄筋の錆発生につながるため、地震が

来ても隙間が発生しないよう工事ではシリコンゴムを充填する。居室の玄関枠、窓枠にはシリコンゴムが充填されている。各階のエレベーターの枠、MB扉の枠にも充填されている。各階の廊下から吹き抜けのコンクリート壁を眺めると各階の境い目にもシリコンゴムがちゃんと入っていて地震等の振動でひびの発生を防いでくれているのが観察できます。したがって､どうして現在見つかっているところにそのような工事をしなかったのか疑問になります。当マンションはSRC構造といって、鉄筋と鉄骨がコンクリートの中にあり、特に鉄骨があることで、地震に強い。

外壁タイルのひび

タイルのひび又は割れによる一部の脱落は一階部分に集中しているのはビルが地面に接する部分に､つまり振動が地面から伝わるため、一番大きな力が働くためです。タイルは建設後、余分を残していたのでこれを使います。

駐車場の壁のひび

一階部分なので、ひびができた。ここは表面の修復になる。当然目に見えない内部にもひびができているはずですが、壁を取り壊して行わなければならないという状況ではありません。地震保険の適用が可能か保険の専門家による診断では軽微なので対象外という結論になっています。前項で述べたようにSRC構造なので今のところは安心と考えてよいと思います。なお、被害の状況を直接見たい方は管理員にご相談ください。

MB、PS扉、居室玄関扉枠の塗装

玄関横のメーターボックス(MB)、階段側のパイプスペース(PS)の扉の表面が劣化して、ひどいところは手で触るとわかります。扉の裏側はそれほどでもないのですが、まとめてやる方が結局安いということもあり､両面を塗装します。各居室の玄関ドアの枠も塗装します。色は同じものです。いずれも乾燥するまでの間は触れないようにお願いします。工事の時には必要な注意事項を掲示することになります。

屋上の配管類、エレベーター小屋の扉の塗装

風雨の影響が大きく、錆が発生しているところもあり、ここに関してはもう少し早く行うべきところです。ここが放置されてきたということは管理のあり方に反省が必要で、役員はもとより、特に管理員、管理会社からの指摘が必要なところです。屋上は居住者が観察できないところなので、もし屋上の様子を見たい方は管理員に案内してもらってください。

避難階段の手すりの塗装

雨風がよく当たる上層階における手すりは木製

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であることもあり、濡れと乾燥の繰り返しでひびが出てきている手すり棒が見つかり、この際、塗装してこれ以上発展しないようにします。

消火栓箱の錆対策塗装

屋上まで達する吹き抜け部には雨が降ると､ここにも雨粒が落ちてきます。その影響で、雨粒が当たる各階の消火栓箱に錆が発生してきました。前にもお伝えしましたが、吹き抜けに雨が入らないようにする対策は一筋縄ではいかないようです。各階の廊下は外と同じ扱いになっています。今後の課題です。

駐輪場の塗装と自転車の仮置き

自転車をのせる架台、壁、MDF盤扉などは清掃

されることもなく汚れも大きい、架台にはさびも出始めています。架台を塗装すると乾くのに数日(4〜5日)かかるとした場合、自転車をどこに置くかが課題になりました。現在考えているのは所有者が自分の部屋に持ち込むか、各階の廊下に置き、使うときはエレベーターにのせて外に持ち出すことが最有力と考えています。これについても指示をエレベーター内に掲示などすることになります。

機械式駐車場の塗装をどうするか

自動車を駐車する部分は奥まったところにあるので、風雨にさらされることもなく、塗装の劣化はほとんど目立たない。ただ、外に近いターンテーブルには錆がある。しかしこの程度であれば機械式駐車場の全面リニューアルまではもつだろうという経験のある工事業者の意見もあり、今回は実施しないこととし、塗装の代わりにこれまでほとんどされてこなかった特別清掃を実施しょうということになった。清掃を適宜行うことで、塗装面の劣化はかなり遅らせることができる。塗装する場合には数日車を預ける駐車場探しとその駐車料金経費などとりあえずはこのような難題を避けることができる。清掃時における車の一時移動については該当者に連絡をいたします。

清掃による塗装の省略と工事費低減

蛍光灯器具の塗装も清掃で省略できるという工事業者の意見もあり、やはりほとんどなされてこなかったこともあり、まず清掃をまじめにやろうということにした。照明器具は天井近くにあることもあり劣化は少なく清掃できれいになる。そういうことで、総会で認められた予算から百万円ほどの低減が可能になった。もちろんその一部は清掃費となる。担当工事業者は他の業者の見積と比較して選んでおります。

管理室の床の張り替え

狭い管理室では動くために椅子を動かすことが

頻繁になることが原因なのか、床表面がはがれてきており、気持ちよく働いていただくためにも､この際、床の張り替えを行うことにしました。

ごみ置場の塗装

特に生ごみを置く場所は汚れがひどく、清掃もしにくいセメントの表面のため、清潔さを保つためにも塗装をして清掃しやすくします。ついでに、壁にも飛び散る汚れもあり、セメントの壁にも淡いというか薄いグリーン色の塗装をします。よく利用するごみ置場の雰囲気が少しでも良くなればの願いです。ついでに、玄関横の資源保管庫の床面もゴミを置くことがあるため、清掃しやすい塗装にいたします。

清掃の充実

これについてもすでに清掃を充実することを伝えてきましたが、塗装が終わってからにします。塗装時にはまず先に清掃をしてから塗装になるので、その費用が含まれています。ですから塗装の後がよく、さらに清掃作業も楽になります。

玄関のひさしの汚れ

帰館するときに玄関の上を見てもらうとわかりますが、緑色の丸みのある屋根のひさしに気が付きます。ひさしの上の部分は灰色に汚れています。もちろん一度も清掃してこなかったからです。管理会社が最近この汚れを落とそうと試みましたが、ほとんど落ちないという結果でした。もともとこんな感じのひさしと思えばいいではないかとも考えられます。この10年間で汚れは頑固に材料の内部にまで浸みこんでいるのかもしれません。ここもひさしのリニューアルまで待とうかどうかは今後の様子を見る必要があるでしょう。

東京直下型地震の到来

すぐ来てもおかしくないと、マスコミも囃し立てています。管理組合としても食料や水の備蓄を考えなければなりません。居住者でもできることは対策をしておいた方がよいことは言うまでもなく、もし電気が止まると、エレベーターは動かなく、水道も止まります。するとトイレに水が流せなくなる。浴槽に水をためておく、ペットボトルで飲料水を確保する。水道水を詰めてもよい。食料は数日以上分くらいあった方がよい。携帯用ガスコンロ、川が近いから簡易な浄水器も便利かもしれない。書棚、家具類は倒れないように対策する。物が飛んでくるのが一番怖いらしいのでその対策も必要である。災害大国に住んでいることを忘れないようにしましょう。

【後記】ニュースのタイトルを変えました。組合員以外の居住者にもこれらのニュースを伝えることになっていることがその理由です。

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専用設備の修理・リニューアル例、語句のミス訂正

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